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조합설립추진위원회 (도시 및 주거환경정비법 제13조~15조)

추진위원회 시행 배경

그 동안 법적 근거가 없어 재건축 추진위원화가 난립함으로써 주민들간에 갈등으로 인하여 추진과정에서 많은 민원이 발생하였으나, 추진위원회의 구성과 운영에 대하여 규정하여 투명하고 안정적으로 추진할 수 있도록 함

추진위원회 구성(도시 및 주거환경정비법 제13조)
  • 토지 등 소유자의 2분의 1이상 동의를 얻어 위원장 1인 및 감사를 포함한 5인 이상의 위원(토지 등 소유자의 10분의1 이상으로 구성)으로 추진위원회를 구성하여 구청장 승인을 받아야 함
  • 위원 결격 사유
    • 이 법 또는 관련 법률에 의한 면직 처분 후 2년 미만인자
    • 파산자, 금고 이상의 실형 집행 후 2년 미만인자 등
추진위원회 운영(도시 및 주거환경정비법 제15조)
처리절차
  • 건설교통부장관이 고시한 운영규정에 따라 공정하게 운영
  • 추진위원회의 업무를 총회에 보고
  • 회계서류를 조합설립인가일 30일 이내에 조합에 인계
  • 추진위원회 업무와 관련된 권리 의무는 조합이 포괄 승계
  • 토지 등 소유자는 경비납부 의무를 부담
주요업무
  • 안전진단 신청에 관한 업무
  • 정비사업관리업자의 선정(조합원들이 관리업자 선정을 원할 경우)
  • 개략적인 정비사업 시행계획서 작성
  • 조합의 설립인가를 위한 준비 업무
  • 추진위원회 운영 규정 작성
  • 기타 법령에 정한 업무 수행
추진위원회 승인 신청 서류
  • 신청서(별지 제2호 서식)
  • 토지 등 소유자 명부
  • 토지 등 소유자의 동의서
  • 위원장 및 위원의 주소 및 성명
  • 위원 선정을 증명하는 서류

안전진단 (도시 및 주거환경정비법 제12조)

대상
  • 공동주택 재건축 정비사업을 위한 기존 공동주택(연립주택, 아파트) 건축물
절차
  • 안전진단신청 → 예비평가(3개 구분) → 안전진단기관 지정(구청장) → 안전진단실시 → 재건축 여부 판정
예비평가
  • 당해 건축물의 노후 불량 정도 등에 대한 현지조사와 건설안전전문가의 의견을 청취하여 안전진단 실시 여부를 결정 함
  • 평가 분야 : 구조안전성 · 건축 마감 및 설비노후도 · 주거환경
안전진단 예비평가
안전등 이상징후 없음 이상징후 있음 명백히 불안전
유지보수 안전진단실시 재건축실시
"재건축 실시" 로 판정하는 경우 "한국시설안전기술공단" 등의 검증을 거쳐 최종 결정함
안전진단
  • 예비평가 결과 안전진단 실시로 판정된 경우 정밀안전진단을 통하여 노후 불량주택 여부를 결정 함
  • 평가분야 : 구조안전성 건축 마감 및 설비노후도 주거환경 비용분석
노후 · 불량주택 여부(재건축허용 여부)
노후 · 불량주택 여부(재건축허용 여부)
종합 점수 56점 종합점수 31~55점 종합점수30점 이하
유지보수 조건부 재건축 재 건 축
조건부 재건축 : 주택가격동향 및 지역 여건 등을 감안하여 재건축 시기 결정 건설교통부고시제2003-164호 "주택재건축안전진단 메뉴얼" 및 "안전진단기준" 참고

재건축조합설립인가 (도시 및 주거환경정비법 제12조)

조합원자격
  • 사업예정부지내 건축물 및 그 부속토지(부대 복리시설 및 그 부속토지)소유자로서 조합설립에 동의한 자
  • 소유권 또는 구분 소유권이 수인의 공유일 경우 대표 1인 선정
요건
  • 공동주택 각동별 2/3이상, 전체 4/5이상 동의
  • 단독주택지 정비구역의 경우 토지 및 건축물 소유자 4/5이상, 토지면적 2/3이상 토지소유자 동의
조합설립인가 신청 서류
  • 조합정관
  • 조합원명부(조합원자격을 증명하는 서류 첨부)
    • 조합원 번호, 동의자의 주소, 성명 및 권리내역을 기재
  • 토지 등 소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류
  • 창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함)
  • 조합장 선임동의서
  • 토지 건축물 또는 지상권이 수인의 고유에 속하는 경우에는 그 대표자의 선임 동의서
  • 창립총회에서 임원 대의원을 선임한 때에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류
    ※ 임원선출에 관한 증빙서류로 토지 등 소유자의 대표자 추천서 또는 총회 회의록 등
  • 주택건설예정세대수, 주택건설예정지의 지번 지목 및 등기명의자, 도시관리 계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서
  • 정비구역의 위치도 및 현황사진
  • 정비구역안에 토지 및 건축물의 지형이 표시된 지적현황도
  • 매도청구대상자 명부 및 매도청구계획서
  • 재건축 동의율을 확인할 수 있는 동의 총괄표
법인등기
  • 조합설립인가 받은 날로부터 30일 이내 "정비사업조합" 용어를 사용하여 주된 사무소 소재지에서 법인 등기를 하여야 함

사업시행인가 (도시 및 주거환경정비법 제28조)

사업시행인가절차
  • 사업시행인가 신청(조합→구청) → 주민공람공고(30일 이상) → 관계부서 협의(구청,유관기관) → 사업시행인가 통보(구청→조합) → 고시(구청)
사업시행인가 신청서 제출 서류
  • 사업시행계획서 작성
  • 토지이용계획(건축물배치 계획 포함)
  • 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치 계획
  • 자금계획
  • 건축물의 높이 및 용적률에 관한 건축 계획
  • 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세
  • 정비사업의 시행으로 용도 폐지되는 정비기반시설 조서,도면 및 2이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로이 설치할 정비기반시설의 조서 도면 및 설치비용 계산서 등
  • 정관 등
사업시행인가 고시 내용
  • 정비구역의 위치 및 면적
  • 사업 시행자 성명 및 주소
  • 사업시행기간 및 사업시행인가일
  • 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리명세
  • 건축물의 대지면적,건폐율,용적률,높이,용도 등 건축계획에 관한 사항
  • 주택의 규모 등 주택건설계획
  • 정비기반시설 및 토지 등의 귀속에 관한 사항
건축위원회 심의대상 및 내용
  • 구청심의대상 : 300세대 미만이고 부지 면적이 10,000㎡미만인 정비구역외 재건축사업
    • 공동이용시설 설치 계획
    • 건축물의 주용도,건폐율,용적률,높이,층수,연면적에 관한 계획
    • 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
    • 정비기반시설의 계획 ※ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조에 의한 지구단위계획으로 이미 결정된 사항은 건축심의 내용에서 제외함
  • 서울특별시 심의대상
    • 분양대상 건축물로서 연면적 10만 제곱미터 이상이거나 21층 이상인 건축물 건축계획. 이 경우 16층 이상의 건축물로서 300세대 이상인 공동주택도 해당됨

관리처분계획인가 (도시 및 주거환경정비법 제46~49조)

정 의
  • 종전 재건축 사업의 경우 관리처분계획에 대한 투명성 확보의 한계와 기존 건축물 철거 후 계획을 수립하는 것이 관행화 되어 사업의 지연, 임시 거주비 증가 등 조합원의 피해가 발생하고 있어 이에 대한 예방을 위하여 처음으로 도입된 제도임
  • 관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법으로 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준으로 조합원들이 취득할 건축물 및 대지지분이 얼마인지, 나아가 재건축 사업완료 후 부담하여 야할 건축비 등의 부담금이 얼마인지, 그리고 정산 받을 금액은 얼마인지에 대한 처분 계획임
절 차
  • 계획수립 → 주민공람 → 인가신청 → 관리처분계획인가 → 고시
주요 기준
  • 1세대 1주택공급, 2이상이 1주택을 공유한 경우 1주택공급, 1세대가 2이상의 주택 소유한 경우 2이상
  • 주택 규모 건설 비율
주택 규모 건설 비율
사업규모 세   대   규   모
60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡이하 규모 전체 연면적 차지비율
300세대 이상 20% 40% 50% 이상
20~300세대 60% 50% 이상
조합원 분양 분이 기존 규모 이하 및 세대수로 공급하고, 일반분양분이 국민주택규모 이하일 경우 위 규정을 적용하지 않음
  • 부대 · 복리시설 소유자에게 주택을 공급할 수 있는 경우
    • 조합원이 전원 동의한 경우
    • 신규 부대 복리시설을 건설하지 아니하는 경우

준공인가 (도시 및 주거환경정비법 제52조)

준공인가는 사업시행인가를 받은 재건축정비사업이 인가내용대로 이행되어 적합한지 여부를 확인하고 준공검사필증을 교부하여 줌으로써 건물을 사용 · 수익할 수 있는 절차임 사업주체 또는 입주자는 사용검사(임시사용승인)를 받은 후가 아니면 주택 부대시설 복리시설 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없으며, 사전입주를 할 경우 관련규정에 의거 행정조치를 받게 됨.

준공인가 절차
  • 준공인가 신청(조합→구청) → 실무종합회의(구청) → 준공인가 교부(구청→민원) → 준공인가증 교부(구청→민원) → 고시(구청)
구비서류
  • 준공인가신청서
  • 건축물 및 시설등 설치내역
  • 공사감리자의 의견서
  • 건축기계설비 설치확인서
  • 시공사의 공사확인서
  • 신청건축물의 동별개요
  • 감리완료보고서
  • 확정측량성과도
  • 하자보수보증증권
  • 입주예정자 명단

청산 (도시 및 주거환경정비법 제57~58조)

정 의
  • 조합원의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양 받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우 사업시행자(재건축조합)가 조합원에게 그 차액을 징수 또는 지급하는 것을 말함
징수시기
  • 소유권 이전 고시가 있은 후
징수 및 지급 방법 (도시 및 주거환경정비법 시행령 제57조)
  • 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전 고시일까지 일정 기간별로 분할징수 또는 분할지급 가능
  • 청산금을 지급 받을 자가 이를 받을 수 없거나 거부한 때에는 공탁
  • 청산금을 지급 받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 이전 고시일 부터 5년간 유효
청산기준인 가격의 평가 (도시 및 주거환경 정비법 제57조)
청산기준인 가격의 평가 (도시 및 주거환경 정비법 제57조)
종전의 토지 또는 건축물의 가격 분양예정인 토지 또는 건축물의 가격
사업시행자가 평가하되, 감정평가업자의 평가를 받고자하는 때에는 구청장이 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균 사업시행자가 평가하되, 감정평가업자의 평가를 받고자하는 때에는 구청장이 추천하는 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작
분양예정인 토지 또는 건축물가격에 비용 포함되어야 할 사항
  • 조사,측량,설계 및 감리에 소요된 비용과 공사비
  • 등기비용,인건비,통신비,사무용품비 이자 그 밖에 필요한 경비
  • 공공부분의 용자금이 있는 경우 이자비용
  • 정비기반시설,공동이용시설 설치에 소요된 비용
  • 안전진단,정비사업전문관리업자선정,회계감사,감정평가 비용 등으로 정관 등에서 정한 비용

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